Es wird oft am falschen Ort gebaut

Oft entstehen Eigenheime dort, wo das Land noch erschwinglich ist. Schwierig wird es aber mit der Vermietung. (Bild: zVg)

* Die Autorin Ursina Kubli ist Leiterin Analytics Immobilien bei der Zürcher Kantonalbank.

Zwar wird sich die Bautätigkeit in der Schweiz ab 2020 etwas beruhigen. Das Niveau bleibt jedoch hoch, und der Wohnraum entsteht nicht immer dort, wo die Nachfrage am grössten ist. Die Leerstandsproblematik wird sich in gewissen Regionen noch verschärfen. Während die Mieten insgesamt stabiler sind als häufig gedacht, dürfte das Preiswachstum bei Eigenheimen weiter anhalten. Neben Wahlplakaten prägen Mietwohnungsplakate am Strassenrand immer mehr das Bild in ländlichen Regionen. Damit wird schon von blossem Auge erkennbar, wie harzig die Mietersuche auf dem Land oftmals ist. Obwohl die Problematik der Leerstände längst erkannt ist, bremsen die Investoren nicht immer da, wo sie sollten. Ausgerechnet in den Städten, die von der Leerstandsproblematik verschont sind, wurden 2018 weniger Baubewilligungen erteilt als im Vorjahr. Da Wohnraum auch in Zukunft nicht unbedingt da entstehen wird, wo die grösste Nachfrage ist, dürften die Leerstände weiter steigen. Dies gilt selbst dann, wenn sich die Bautätigkeit in der Schweiz ab 2020 etwas beruhigt und die Zuwanderung wieder leicht anzieht. Bis anhin haben die Mieten nur marginal auf die Leerstände reagiert. Schweizweit wird es auch in Zukunft trotz steigender Leerstände nur einen geringen Rückgang der Angebotsmieten geben. Im Kanton Zürich ist das Minus ganz aus den Prognosen verschwunden. Hier werden stagnierende Angebotsmieten in diesem Jahr und ein leichtes Plus im nächsten Jahr erwartet. Rund die Hälfte aller Mietwohnungen des Kantons befinden sich in den drei grössten Städten Zürich, Winterhur und Uster, wo die Mietwohnungsnachfrage sehr gross ist.

Aufwärtstrend bei Eigenheimen
Während die Renditeliegenschaften die Diskussionen zum Schweizer Immobilienmarkt in letzter Zeit dominierten, erhielten die Entwicklungen im Eigenheimmarkt weniger Beachtung. Die Eigenheimpreise bleiben währenddessen ihrem Aufwärtstrend treu und stiegen im Kanton Zürich im vergangenen Jahr um 3,7 %. An kontinuierliche Preissteigerungen hat man sich gewöhnt. Die letzte Erfahrung mit sinkenden Preisen geht bis ins Jahr 2004 zurück. Bemerkenswert sind die steigenden Eigenheimpreise jedoch, wenn man sie im Kontext der Entwicklungen von Einkommen und Vermögen sieht. Während die Reallöhne 2018 gesunken sind, dürfte das Vermögen im enttäuschenden Anlegerjahr ebenfalls gelitten haben. Die Tragbarkeit ist folglich erneut gesunken und erschwert die Finanzierung eines Eigenheims. Wird die Luft für die Eigenheimpreise nicht langsam dünn? Die Gründe für die noch immer robuste Preisdynamik bei Eigenheimen sind angebotsseitig zu finden. Die Bautätigkeit fristete im Eigenheimsegment in den vergangenen Jahren immer mehr ein Schattendasein, weil sie sich aus Renditeüberlegungen vornehmlich auf den Mietwohnungsbereich konzentrierte. Im Kanton Zürich schlägt sich die geringere Neuproduktion von Eigenheimen inzwischen auch in den Freihandtransaktionen nieder. Während es in den vergangenen Jahren bei Stockwerkeigentumswohnungen im Mittel 1100 Kaufabschlüsse pro Quartal gab, sind es aktuell mit durchschnittlich 900 Freihandtransaktionen pro Quartal deutlich weniger. Die Angebotsverknappung kombiniert mit den tiefen Zinsen dürfte bei Eigenheimen weiterhin für ein solides Preiswachstum sorgen. Im Kanton Zürich sogar noch etwas stärker als in der restlichen Schweiz.

ZKB Studie
Überraschende Trendwende: Es werden weniger Mietwohnungen gebaut. Dennoch gibt es mehr Leerstände. Im zweiten Halbjahr 2018 wurden deutlich weniger Baubewilligungen für Mietwohnungen erteilt – allein im vierten Quartal 2018 bekamen rund 20 % weniger entsprechende Projekte grünes Licht zum Bau als noch gleichen Zeitraum 2017. Dies meldet die Zürcher Kantonalbank; die Immobilienexperten der ZKB deuten aber gleich an, dass damit die Leerstandsproblematik keineswegs entschärft wird. Im Gegenteil. Die ZKB-Ökonomen erwarten, dass die Zahl der leerstehenden Wohnungen im ganzen Land bis 2020 bei knapp 72 000 liegen wird – nach 59 700 im letzten Jahr. Auf der anderen Seite werde tatsächlich weniger gebaut: 53 900 neue Wohnungen seien es letztes Jahr gewesen, 52 600 sollen es dieses Jahr sein, 50 400 dann im Jahr 2020. Die Erklärung fürs Paradox liegt auf der Hand: Die Investoren bauen dort, wo eh schon eher viele Wohnungen leer stehen. So seien zum Beispiel im Unterwallis die Baubewilligungen für Mietwohnungen auch 2018 erneut in die Höhe geschnellt (um plus 230 % in Martigny, um plus 37 % in Sion). Ein ähnliches Bild bot sich im Jura (plus 158 %). Auf der anderen Seite bleibt die Nachfrage nach Mietwohnungen in den Städten gross – aber gerade dort war 2018 der Rückgang der Baubewilligungen speziell deutlich. «In der Stadt ist es für Investoren schwieriger, attraktive Objekte zu finden», sagt Ursina Kubli, Leiterin des Immobilienresearch der ZKB. Deshalb wichen Bauherren auf Gebiete ausserhalb der Zentren aus.

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